Immobilienrecht - Wohnungseigentumsrecht

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Abstraktes Schimmelrisiko allein rechtfertigt Mietminderung nicht- BGH vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17, 67/18

Schimmel in der Wohnung sorgt oftmals für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung in älteren Wohnungen berechtigt die Mieter allerdings nicht zur Mietminderung.

Im dortigen Fall wollte ein Mieter Mietminderungen durchsetzen, da sie die „Gefahr von Schimmelpilzbildung” in den 1968 und 1971 errichteten Wohnungen befürchteten. Sie bemängelten konkret Wärmebrücken, die das Schimmelwachstum begünstigen würden. Aktueller Schimmelbefall war jedoch nicht zu verzeichnen. Die Vorinstanz (LG Lübeck) gab den Klägern zunächst recht Recht. Die Richter führten in den Urteilsgründen aus, dass die Mieter einen Anspruch auf einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens” hätten, der auch heutigen Maßstäben entspreche. Dabei sei es unerheblich, ob dieser bereits aufgetreten sei oder nicht.

Der BGH hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Denn Wärmebrücken seien kein Sachmangel seien, wenn der bauliche Zustand zum Zeitpunkt der Errichtung der Gebäude mit den geltenden Bauvorschriften übereinstimme und den technischen Normen entspräche. In den Jahren 1968 und 1971 seien Wärmebrücken „allgemein üblicher Bauzustand” gewesen. Eine Pflicht zur Wärmedämmung gab es damals nicht. Daher dürften die Mieter auch keine den modernen Ansprüche genügende Wohnung erwarten. Den Bewohnern sei regelmäßiges Lüften bzw. zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten am Tag durchaus zumutbar, um Schimmel vorzubeugen – so die Richter weiter.

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Beschluss zum einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern durch WEG zulässig- BGH, Urteil vom 7.12.2018- V ZR 273/17

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch sämtliche Wohnungen einbezogen werden, also auch diejenigen mit bereits bestehenden Rauchwarnmeldern

Diese Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit.

Diese Beschlusskompetenz beinhaltet hierbei nicht nur den Einbau, sondern auch die Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Dortige Rechtsgrundlage ist die Regelung des § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW. Danach obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder zu beschließen.

Ein weiterer Grund ist die damit einhergehende Wahrung der ordnungsmäßigen Verwaltung. Denn der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Denn damit wird sichergestellt, dass die entsprechenden

Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist.

Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein.

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Eigentümern kann Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht auferlegt werden- LG Dortmund vom 24.04.2018- 1 S 109/17

Nach einer Entscheidung LG Dortmund vom 24.04.2018- 1 S 109/17 ist ein Eigentümerbeschluss, durch welchen den Eigentümern eine wahlweise zu erfüllende Handlungspflicht auferlegt wird, in dem beschlossen wird, die Instandsetzungs-/Instandhaltungsmaßnahmen entweder durch den Eigentümer selbst oder durch ein von ihm zu beauftragendes Unternehmen ausführen zu lassen, ist nichtig.Die ureigenste und von Gesetzes wegen unentziehbar eingeräumte Aufgabe des Verwalters und nicht der Wohnungseigentümer ist es, die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten für die Gemeinschaft derart aufzubereiten, dass sie nur über ihr „Ob“ und „Wie“ zu entscheiden haben. Die Pflicht des einzelnen Eigentümers ist gesetzlich beschränkt auf die Pflicht, Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, weshalb anderweitige Leistungspflichten nicht durch Beschlussfassung begründet werden können (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13)

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Keine Drittwirkung der Hausgeldzahlungspflicht – BGH vom 10.02.2017 -VZR 166/16

Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung des Wohngelds in Verzug, begründet dies für einen einzelnen Wohnungseigentümerkein Schadensersatzanspruch. Ein solcher kann gegen den säumigen Wohnungseigentümer nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

Im zu entscheidenden Fall kam es zur Sperrung der Wasserversorgung einer Wohneigentumsanlage, weil ein Wohnungseigentümer Wohngeld in erheblicher Höhe nicht zahlte. Ein anderer Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hatte, erlitt durch diese Wassersperrung bei der Mieteinnahme Verluste in Höhe von 1.300 EUR. Er machte dafür den säumigen Wohnungseigentümer verantwortlich und erhob daher gegen ihn Klage auf Zahlung von Schadensersatz.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der einzig in Betracht kommende Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 286 BGB ausscheiden würde, weil dieser voraussetze, dass der Beklagte durch die Nichtzahlung des Wohngelds eine Pflicht gegenüber dem Kläger (also dem anderen Eigentümer) verletzt hätte. Dies sei aber nicht der Fall gewesen.

Anspruch auf Wohngeld könne nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Vielmehr sei alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Durch die Nichtzahlung des Wohngelds habe der Beklagte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht seine Pflichten gegenüber dem Kläger verletzt. Zwar bestehe unter den Wohnungseigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis, welches unter anderem die Pflicht zur Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte. Von dieser Pflicht sei aber nicht die Zahlung des Wohngelds umfasst. Andernfalls würde gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine nicht kalkulierbare Haftungserweiterung des säumigen Wohnungseigentümers bestehen. Dieser würde nicht nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz haften, sondern ebenfalls gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer.

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Wohngeldschulden sind nur Nachlassverbindlichkeiten-BGH vom 14.12.2018- V ZR 309/17

Der BGH hat entschieden, dass die öffentliche Hand, die zum gesetzlichen Alleinerben eines Wohnungseigentümers berufen ist, für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass haftet.

Im dortigen Fall erwirkte die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen das Land drei Urteile betreffend das Wohngeld. Aus diesen Urteilen betreibt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsvollstreckung. Mit einer Vollstreckungsgegenklage möchte das Land gestützt auf die sogenannte Dürftigkeitseinrede gemäß § 1990 Abs. 1 BGB erreichen, dass die Zwangsvollstreckung in sein nicht zum Nachlass gehörendes Vermögen für unzulässig erklärt wird.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass es sich bei titulierten Wohngeldschulden nicht um Eigenverbindlichkeiten des Landes, sondern um Nachlassverbindlichkeiten handelt, die das Land grundsätzlich zur Erhebung der Dürftigkeitseinrede gemäß §1990 Abs. 1 BGB berechtigen.

Während andere Erben als der Fiskus für die nach dem Erbfall fällig werdenden Schulden mit ihrem eigenen Vermögen haften, wenn sie die Erbschaft angenommen haben lässt sich das auf die Haftung des zum gesetzlichen Alleinerben berufenen Fiskus nicht übertragen, weil ihm gemäß § 1942 Abs. 2 BGB das Recht versagt ist, die Erbschaft auszuschlagen.

Hiernach stellen Wohngeldschulden in aller Regel nur Nachlassverbindlichkeiten dar. Herrenlose Nachlässe sollen vermieden und eine ordnungsgemäße Nachlassabwicklung soll gesichert werden. In aller Regel wird der Fiskus deshalb bei seinen Handlungen nur seiner gesetzlichen Aufgabe nachkommen, den Nachlass abzuwickeln.

Von75032405

WEG muss streitige Ansprüche einklagen- Urteil des LG Koblenz vom 30.4.2018- 2 S 67/16

Ist streitig, ob einer WEG ein Rechtsanspruch zusteht, entspricht der ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Prüfung und ggf. Durchsetzung dieser Ansprüche zu beschließen. Nur in Ausnahmefällen darf von der Rechtsverfolgung abgesehen werden.

Im zu entscheidenden Fall beschloss eine Eigentümerversammlung den Abschluss eines Notrufsystem-Vertrages für die drei Aufzüge der Wohnanlage. Konkrete Vorgaben über Kostenrahmen und Vertragsdauer enthielt der Beschluss nicht. Nachdem ein Vertrag abgeschlossen wurde, beantragten Eigentümer einen Rechtsanwalt mit der Prüfung von Schadensersatzansprüchen zu beauftragen. Die Versammlung lehnte den Beschlussantrag ab. In der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung verlangten die Kläger die außergerichtliche und ggf. gerichtliche Geltendmachung der Schadensersatzansprüche. Die Mehrheit war dagegen und beschloss die Nichtdurchsetzung von Schadensersatzansprüchen im Hinblick auf die erkennbaren tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten und das damit verbundene Prozesskostenrisiko.

Das LG Koblenz urteilte, dass Wohnungseigentümer bei schlüssig dargelegten und begründeten Ansprüchen der WEG grundsätzlich verpflichtet seien, diese gerichtlich zu verfolgen, da ein Absehen hiervon der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen würde. Ein Prozesskostenrisiko bestehe immer und die durch die Beklagten (Eigentümermehrheit) eingewandten Zweifel  ändere daran nichts. Denn die Einwände seien keine gewichtigen Gründe, die gegen eine gerichtliche Geltendmachung der schlüssig dargelegten Schadensersatzansprüche sprechen würden.

Das LG Koblenz stützt seine Argumentation auf eine Aussage des BGH in einem anderen Zusammenhang, wonach die Mehrheit trotz wichtiger Gründe, die gegen den amtierenden Verwalter sprechen, dessen Wiederbestellung beschließen darf, solange die Mehrheitsentscheidung – etwa aus reiner Bequemlichkeit – nicht objektiv unvertretbar erscheine (Rn 28 der Urteilsgründe mit Verweis auf BGH 10.2.2012 – V ZR 105/11).

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Haftung für Schäden durch Handwerker- Urteil des BGH vom 9. Februar 2017 – V ZR 311/16

Wer haftet, wenn der beauftragte Handwerker einen Schaden verursacht, der auch das Nachbargrundstück beschädigt? Die Beantwortung dieser Frage läßt sich nicht leicht beantworten: Der Auftraggeber hat die Ursache gesetzt, hat aber wenig Einfluss auf schädigende Handlungen seines Auftragnehmers.

Im dortigen Fall verursachte der beauftragte Handwerker einen Brand; das Haus brannte vollständig nieder. Die Versicherung der Grundstücksnachbarn verlangte von den beklagten Grundstückeigentümern Ersatz gemäß § 86 Abs. 1 VVG.

Das Landgericht Magdeburg wies die Klage ab. Die Beklagten seien nicht zu Ersatz verpflichtet, da die Eigentümer mit der sorgfältigen Auswahl des Dachdeckers alles Erforderliche getan hatten, um das Risiko eines Brandschadens auszuschließen.

Anders aber der BGH: Der V. Zivilsenat hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und entschied, dass der Klägerin ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG zusteht. Demnach sei ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, was hier vorliegt. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann.

Nach Auffassung des BGH sind die Auftraggeber des Dachdeckers für den Schaden verantwortlich, da sie eine Gefahrenquelle geschaffen haben. Der verursachte Brand beruhe damit auf Umständen, die ihrem Einflussbereich zuzurechnen seien. Auch die sorgfältige Auswahl des Handwerkers ändere daran nichts.

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BGH: „Drohender Mietausfall“ ist kein Kündigungsgrund- Urteil BGH vom 31. Januar 2018- VIII ZR 105/17

Der BGH beschäftigte sich in seinem Urteil BGH vom 31. Januar 2018- VIII ZR 105/17 mit der Frage, wann ein außerordentlicher Kündigungsgrund eines Mietvertrages vorliegt. Der dem Fall zugrundliegende Kläger lebte mit seiner verstorbenen Lebensgefährtin in der Wohnung des Beklagten. Nach dem Tod der Mieterin teilte der Kläger mit, er trete in seiner Eigenschaft als Lebenspartner in das Mietverhältnis ein. Er befindet sich in der Ausbildung. Der Vermieter (Beklagter) kündigte das Mietverhältnis daraufhin unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Er führte u. a. an, dass der Kläger die monatliche Miete nicht aus seinem Ausbildungsgehalt leisten könnte.

Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied, dass eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommt. Dieser Grund müsse dabei so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache. Dies treffe beispielsweise auf eine objektiv feststehende Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu.

Eine – wie im vorliegenden Falle – drohende finanzielle Leistungsfähigkeit kann nur in besonderen Ausnahmefällen die Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährden. Eine Prognose oder vage Hinweise auf unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit allein reichen hier nicht. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses müsse auf konkreten Anhaltspunkten beruhen. Der Umstand, dass der Kläger eine Ausbildungsvergütung bezieht, sei demnach kein objektiver Kündigungsgrund. Hinzu käme, dass der Kläger seine Miete stets pünktlich und vollständig entrichtet und dem Vermieter somit keinen Anhaltspunkt für Zahlungsunfähigkeit geliefert habe. Zudem strebte der Mieter an, einen Teil der Wohnung einem Untermieter zu überlassen und somit zusätzliche Einkünfte zu generieren. Die Gründe für das Untervermietungsbegehren sind damit als berechtigtes Interesse anzuerkennen.

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WEG- Betrieb eines Blockheizkraftwerks gewerblich- BfH Urteil vom 20. September 2018 – IV R 6/16

Achtung Steuerrecht:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann beim Betrieb eines Blockheizkraftwerks (BHKW), mit dem nicht nur Selbstversorgung betrieben, sondern Strom an einen außenstehenden Abnehmer geliefert wird, selbst gewerblich tätig sein. Daher kann sie als rechtsfähiges Steuerrechtssubjekt selbst eine gewerbliche Mitunternehmerschaft im Sinne des § 15 Einkommenssteuergesetz (EStG) begründen, für die ein Feststellungsverfahren nach § 180 Abs. 1 S. 1 Nr. 2a Abgabenordnung (AO) durchzuführen ist. Gibt der bestellte WEG-Verwalter im Namen der WEG die Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt ab, besorgt er keine fremden Steuerangelegenheiten, sondern die WEG durch ihr Vertretungsorgan ihre eigene Angelegenheit.

Die Lieferung von Strom halte sich innerhalb dieses Verbandszwecks, wenn der Strom von einem eigenen BHKW erzeugt werde, das vornehmlich der Erzeugung von Wärme in der eigenen Wohnanlage diene. Damit erteilte der BFH der Gegenauffassung eine Absage, wonach eine WEG nicht selbst eine Mitunternehmerschaft sein könne, sondern nur eine von den Wohnungseigentümern zusätzlich zu gründende GbR als Steuerrechtssubjekt in Betracht komme.

Rechtsfolge daraus ist, dass die gewerblichen Einkünfte aus der Stromlieferung in einem eigenständigen Verfahren gegenüber der WEG, nicht aber gegenüber einer daneben bestehenden GbR, gesondert festzustellen seien. Die betreffende Steuererklärung dürfe der WEG-Verwalter abgeben.

Fazit für den Verwalter

Die zivilrechtlich kodifizierte Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft setzt sich im Steuerrecht fort. Die Gemeinschaft kann als Steuerrechtssubjekt eigene Steuererklärungen abgeben. Hierbei kann sie vom Verwalter organschaftlich oder von anderen erklärungsberechtigten Personen (z. B. Steuerberatern) rechtsgeschäftlich vertreten werden.

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Wann liegt ein konkludent abgeschlossener Verwaltervertrag vor?- AG Pinneberg vom 06.03.2018- 60 C 34/17

Das Amtsgericht Pinneberg hat in seiner Entscheidung Amtsgericht Pinneberg vom 06.03.2018- 60 C 34/17 u.a. über die Frage zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen ein Verwaltervertrag durch sog. schlüssiges Handeln zustande kommen kann.

Nach Ansicht des Gerichts liegt ein konkludenter Abschluss eines – formfreien – Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgte, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer zumindest billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt muss sich der Verwalter nicht auf die übliche Vergütung oder gar einen reinen Aufwendungsersatz verweisen lassen.

Die Bestellung des Verwalters erfolgte im dortigen Fall nur mit der Teilungserklärung. Es handelt sich um einen organisationsrechtlichen Akt. Dieser ist grundsätzlich von dem rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Vertragspartner des Verwaltervertrags sind der Verwalter einerseits und die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband andererseits, vgl. BGH V ZB 134/11, ZWE 2012, 80.