Monatsarchiv Januar 2019

Von75032405

WEG Recht: Anspruch auf Abdichtung des Altbaus richtet sich nach Zweckbestimmung – BGH vom 4.5.2018 – V ZR 203/17

Der BGH hat in seinem Urteil BGH vom 4.5.2018 – V ZR 203/17 entschieden, dass es für die Frage des Anspruchs auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht auf den Erbauungszeitpunkt, sondern auf den Zeitpunkt der vereinbarten Nutzung ankommt.

Der 1890 errichtete Altbau wurde  in 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (Gewerbe) aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten, die als „Laden“ und „Büro” bezeichnet und als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt werden. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft 2 Gutachten ein, die beide dieselben Schadensursachen feststellten, nämlich u.a. eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung. Die Sanierungskosten wurden auf 300.000 EUR geschätzt.

Die Eigentümerversammlung lehnte den Beschlussantrag auf Beseitigung der Feuchteschäden und deren Ursachen ab. Stattdessen wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger beschlossen, durch ein weiteres Gutachten zusätzliche Feststellungen zu treffen und dabei insbesondere zugrunde zu legen, dass Kellerfeuchtigkeit in Altbauten normal und baualtersklassengemäß sei (Negativ- und Positivbeschlüsse). Dagegen wandten sich die Kläger mit ihrer Anfechtungs-Zustimmungs- und Beschlussersetzungsklage.

Nach der Entscheidung des BGH haben die Eigentümer einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im räumlichen Bereich ihrer Sondereigentumseinheiten. Zu einer ordnungsmäßigen Instandsetzung gehört auch die Abdichtung des feuchten Mauerwerks nach den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik auf der Grundlage einer entsprechenden Sanierungsplanung.

Für den Stand der Technik ist aber nicht das Baujahr des Gebäudes (1890) maßgeblich, sondern der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) aus dem Jahre 1986 rechtsverbindlich festgelegte Nutzungszweck (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter). Dieser laute auf „Laden“ und „Büro” und somit eine hochwertige Nutzungsweise.

Die fachgerechte Abdichtung sei auch in finanzieller Hinsicht zuzumuten. Eine „Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer – hier also der Geschosswohnungen – sei nicht anzuerkennen.

Fazit für den Verwalter:

Wird ein Altbau nachträglich aufgeteilt, richtet sich die Qualität der geschuldeten Gebäudeabdichtung grundsätzlich nach der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Zweckbestimmung. Weist diese eine hochwertige, einer Wohnnutzung gleichkommende Nutzungsart aus, muss entsprechend hochwertig abgedichtet werden.

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Nicht bestellter Verwalter kann nicht wirksam zur Eigentümerversammlung laden: AG Bonn, Urteil vom 01. August 2018 – 27 C 30/18

Beruft ein Dritter (dort ein Verwalterkandidat) bei einer verwalterlosen Zweier-Gemeinschaft gegen den Willen eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung ein, so können dort in Abwesenheit des anderen Wohnungseigentümers keine Beschlüsse gefasst werden. Dies führt nach Ansicht des Gerichts dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat. Der dortige Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich dann um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei, denn diese wurde unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt. Selbst wenn man die Rechtsauffassung vertreten würde, dass vorliegend wirksame, jedoch anfechtbare Beschlüsse vorliegen würden, so wären diese für ungültig zu erklären. Man hat eine offensichtlich Unberechtigte gebeten, zu Eigentümerversammlungen einzuladen. Obwohl die Klägerin auf die Nichtberechtigung und ihr Nichterscheinen hinwies, wurden die Versammlungen durchgeführt. Dieses Verhalten, das nach außen Anzeichen eines kollusiven Zusammenwirkens haben muss, stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Mitwirkungsrechte der Klägerin dar. Schon dieses führt unabhängig von jedweder Kausalitätsbetrachtung zur Ungültigerklärung des Beschlusses.

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